Vous recherchez un produit de capital-risque performant dédié à l’immobilier ?

POurquoi  REALITIM?

Evoluant en Suisse depuis plus de 10 ans dans l’investissement immobilier titrisé, Realitim adopte une politique d’investissement sélective et concentrée sur le respect du développement durable.

Le réseau de relations basé sur la confiance tissée au gré des projets ainsi que notre expérience éprouvée dans un marché de plus en plus complexe, nous permettent à la fois de saisir de belles opportunités et de « calibrer » les projets de manière à être en phase avec les évolutions du marché.

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LEs Avantages

Experience

Realitim, c’est une somme unique de savoir faire ainsi qu’une connaissance pointue acquise à tous les niveaux du développement de projets immobiliers sur le territoire helvétique.
Spécialisées dans la création et la valorisation de droits à bâtir, notre équipe apporte son expertise en matière d’étude des opportunités d’investissement et de la gestion proactive des projets.

StrategIE

Forts de notre réseau multidisciplinaire de spécialistes et en contact avec les autorités politiques (communes et cantons), nous mobilisons expérience et énergie pour acquérir des terrains (non-bâtis, en zone de développement, en friche industrielle ou à développer) afin de fixer un cadre légal favorable à la requalification des droits à bâtir et à l’obtention d’un permis de construire.

performance

Realitim a pour principal objectif de réaliser des plus-values en capital par la prise de valeur de terrains lors de l’obtention de droits à bâtir et/ou d’autorisations de construire et, de manière sélective en réalisant la construction d’immeubles.

Performance

La valeur d’un terrain avec des droits à bâtir et/ou un permis de construire ou doté d’un bâtiment restructuré est beaucoup plus importante et génère une plus-value dont vous pourrez bénéficier. Il s’agit de perspectives de rendement net de l’ordre de :

  • Taux de Rendement Interne (TRI) annualisé : environ 10%
  • TVPI – multiple de rendement : environ 1.5 *

Si de meilleures perspectives de performance pour l’investisseur se profilent au-delà de l’obtention du permis de construire, Realitim pourra s’engager dans la construction des bâtiments.

 

Par ailleurs, l’horizon d’investissement par véhicule fluctue autour des huit ans entre le début de la phase d’investissement et le dernier remboursement de fonds aux investisseurs.

Le ratio d’endettement, correspondant aux fonds empruntés divisés par la somme des fonds empruntés et des fonds propres, est inférieur à 50%.
Graphiquement, nous pouvons illustrer l’évolution de la performance des investissements de la manière suivante.

Le Taux de Rendement Interne net (TRI) annualisé.
Ce taux mesure la rentabilité annualisée moyenne d’un investissement réalisé par un souscripteur, considérant les flux négatifs relatifs aux appels de fonds successifs et les flux positifs liés aux distributions ainsi qu’à la valeur liquidative détenue dans le véhicule d’investissement, à la date du calcul. Il est utilisé pour mesurer et suivre l’évolution de la performance des projets immobiliers. Ce taux est net car il prend en compte les frais de gestion, la commission de surperformance, la fiscalité et également l’impact de la trésorerie.

* De manière générale : TVPI = DPI + RVPI

 Le TVPI (Total Value to Paid-in-Capital).
Ce multiple de rendement correspond au ratio suivant : (Distributions + valeurs liquidatives des investissements en cours) / capitaux appelés. Le ratio permet de mesurer la performance réalisée et non réalisée.

Le DPI (Distributions to Paid-in-Capital).
Ce multiple correspond à la somme des fonds remboursés divisé par le total des capitaux appelés. Ce ratio indique le retour effectif des fonds, c’est-à-dire la performance réalisée.

Le RPVI (Residual Value to Paid-In). 
Ce multiple correspond aux valeurs liquidatives des investissements en cours divisé par les capitaux appelés. Ce ratio informe du retour potentiel des fonds restant à rembourser, c’est-à-dire la performance non réalisée.

Critères environnementaux

La stratégie d’investissement est conduite par une vision d’investissement durable et respectueuse de l’environnement dont notamment la collaboration quasiment exclusive avec des entreprises locales, les optimisations constructives et le choix de matériaux pérennes.

 

Critères

Impact environnemental
Collaboration essentiellement avec des entreprises locales et régionales

Diminution de l’énergie grise du chantier
Diminution des trajets des entreprises

Conception du projet pour optimiser les surfaces construites inutilisées

Diminution de l’empreinte carbone du projet
Diminution des matières première utilisées

Optimisation des terrassements

Diminution des transports de déblais
Diminution des stockages de terre excavée en décharge

Labellisation énergétique
Concept énergétique spécifique à chaque projet et label choisi en conséquence

Projets en cours

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La Tour-de-Peilz – Les Sépales

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Remaufens

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Crissier – Smarthill

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Montreux – Rue de l’Eglise Catholique

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Clarens – Rue du Lac

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QuestionS fréquentes

Générales

Qu’est-ce qu’est Realitim ?
Realitim est un promoteur immobilier qui propose d’investir dans le secteur immobilier. Ce segment d’investissement, historiquement réservé aux initiés, devient accessible.
C’est quoi un fonds immobilier ?
Un fonds immobilier est une structure juridique qui permet la mutualisation des risques et des rendements de projets immobiliers. Cette entité permet aux investisseurs de diversifier au mieux leurs investissements en répartissant leurs allocations au travers de plusieurs projets immobiliers.
Quels sont les avantages des placements immobiliers ?
Les placements immobiliers sont des actifs réels et tangibles dont la prise ou la perte de valeur est facilement compréhensible par tous. La valorisation des investissements immobiliers repose sur des mécanismes simples et sont également moins volatiles que les placements mobiliers.
Realitim est-il conforme au droit suisse ?
Oui, Realitim est une Société en Commandite de Placements Collectifs (SCPC) régulée par la FINMA.
Qui est autorisé à investir dans vos fonds ?
Les investissements chez Realitim sont réservés aux investisseurs qualifiés qui sont de nationalité suisse ou bien de nationalité étrangère mais résidant en Suisse.
Quels sont les avantages de passer par vos fonds au lieu d’effectuer un investissement immobilier direct ?
Les avantages du fonds par rapport à l’investissement immobilier direct sont la diversification des investissements immobiliers de manière géographique, temporelle et typologique. En comparaison d’un promoteur traditionnel, les avantages du fonds sont la gestion des investissements dirigée par une équipe pluridisciplinaire. Composée de spécialistes du développement immobilier, de la finance, de la commercialisation, des aspects juridiques, la société offre l’accès à son réseau de parties prenantes.
Quel est le montant minimum pour pouvoir investir dans vos fonds ?
Le montant minimum d’investissement est de CHF 500'000.-
Quelle est la particularité de vos fonds ?
L’équipe opérationnelle assure la coordination et le pilotage des projets. Les prestations liées au développement immobilier des projets sont assumées par des prestataires externes (urbanistes, architectes, ingénieurs, etc…) permettant de constituer les meilleures équipes pour réaliser les meilleurs projets, cela dans l’objectif d’offrir le meilleur rendement risque sur les projets.
Quelle est votre stratégie en matière d’emplacement géographique ?
Nous sommes basés à Lausanne et développons principalement des projets immobiliers sur l’Arc lémanique et globalement en Suisse romande. A terme, nous avons la volonté de nous diversifier davantage par l’acquisition de nouveaux projets en Suisse alémanique.
A quel moment Realitim vend-il les projets ?
Les projets peuvent être commercialisés après chaque étape clé constituant une prise de valeur significative, c’est-à-dire après : • l’entrée en force d’un plan d’affectation, • l’obtention d’un permis de construire, • la réalisation du projet.
Existe-t-il des conditions différentes en fonction de vos différents véhicules (Equitim / Realitim I / Realitim II / Realtim III) ?
Les véhicules de placement Realitim sont uniquement dédiés à la promotion immobilière et ont pour objectif de réaliser des gains en capitaux pour les investisseurs. La Fondation Equitim a pour but de créer et détenir des logements accessibles à la classe moyenne et d’offrir un rendement stable et pérenne aux investisseurs.
Avec quels établissements financiers travaillez-vous ?
Nous travaillons avec plusieurs établissements bancaires et sommes attentifs au rating de ces derniers.
Quels sont les frais liés à vos fonds (frais de souscription, de gestion, de sortie, commissions) ?
Les rémunérations sont liées aux activités conduites au cours des différentes phases des projets immobiliers, à savoir : • La société de gestion perçoit une commission de gestion sur les fonds souscrits pendant la période d’investissement. • Pour les activités de gestion et d’administration des projets immobiliers elle perçoit une commission de gestion sur actifs nets. • La société de gestion perçoit une commission de pilotage sur le coût de revient du projet.
Vos fonds sont-ils plus exposés à une éventuelle bulle spéculative immobilière qu’un placement direct ?
Les investissements immobiliers reposent sur des actifs réels, dans ce sens une bulle immobilière aura des répercussions moindres sur les performances des fonds. La diversification géographique, temporelle et typologique des projets des fonds permet de mieux répartir les différences de valeur.
Les projets que vous financez et développez sont-ils éthiques ?
Nous avons à cœur de développer et offrir des projets correspondant à des critères favorables au développement durable. A cet effet, nous favorisons l’implication d’acteurs locaux pour la conception et la réalisation de nos projets et limiter l’empreinte carbone de notre activité. La plupart de nos projets offre des normes énergétiques accrues, labellisées et tendant vers l’autosuffisance énergétique.
Qui assure le dépôt ?
La banque de paiements et de dépôt est la Banque Cantonale Vaudoise.
Quel organisme audite vos fonds ?
La société d’audit de nos fonds est PricewaterhouseCoopers SA.
Quel est le périmètre d’intervention de vos fonds ? (Acquisition de terrain, développement de projets, focus sur le locatif)
Le périmètre d’intervention de Realitim est large et se compose d’une vision à 360 degrés en apportant une réelle valeur ajoutée aux biens-fonds par: • une vision de développement, • une analyse de projet, • une planification urbanistique, • un projet architectural, • l’obtention d’une autorisation de construire, • la réalisation, • la mise en service pour une exploitation réussie des immeubles.
De quel type de placements s’agit-il ?
La structure juridique de Realitim est une Société en commandite de placements collectifs qui s’inspire de la structure juridique anglo-saxonne basée sur le couple Limited Partners (LP) et General Partners (GP) qui est répandu dans le Private Equity.
Que dois-je comprendre par investisseur qualifié ?
Selon la LPCC, un investisseur qualifié est considéré comme un particulier fortuné disposant de placements financiers d'une valeur totale d'au moins 2 millions de francs nets hors placements directs dans l'immobilier et les prétentions en matière d'assurance sociales (y compris les avoirs des 2e et 3e piliers).
Comment puis-je suivre l’avancée des projets dans lesquels j’ai investi ?
Les investisseurs reçoivent chaque trimestre l’état d’avancement des projets et chaque semestre la valeur de marché de leur investissement.

Rendement

Quel rendement puis-je attendre ?
Le multiple de rendement net (TVPI) attendu sur les fonds investis est d’environ 1,5. Ceci signifie que si vous investissez 100, vous récupérez 150. L’horizon temporel de l’investissement est de 7 à 10 ans. Si nous ajoutons la contrainte du temps dans l’appréciation du rendement, nous pouvons attendre un taux de rendement interne (TRI) net annualisé de l’ordre de 8 à 10%. Les performances indiquées sont nettes d’impôts et de frais.
Quels sont les risques de pertes ?
La variation des gains en capitaux dépend du niveau de succès du projet dans son ensemble (développement, projet architectural, commercialisation). La mutualisation des projets au sein d’une structure commune a pour objectif que les pertes engendrées sur un ou plusieurs projets soient largement compensées par les gains réalisés sur d’autres projets.
Quel est l’historique de performance des différents véhicules ?
Les historiques de performances sont disponibles sur demande.
Comment mes bénéfices seront-ils imposés ?
L’intégralité des gains en capitaux immobiliers est imposée à un taux préférentiel dans la SCPC. Ce qui signifie que le commanditaire, le porteur de parts de commandites, perçoit des gains en capitaux nets d’impôts.
Quels sont les principaux risques liés à cette classe d’actifs ?
Les principaux risques liés à l’immobilier sont : • les risques de marché (p. ex. prix de vente ou de location inférieurs aux prévisions), • les risques législatifs (p. ex. échec d’un plan d’affectation), • les risques de procédure (p.ex. non délivrance d’un permis de construire), • les risques de construction (p.ex. fouilles archéologiques, pollution, coûts supérieurs).
Quels est l’impact sur le fonds dans le cas d’un blocage prolongé d’un projet (opposition, LAT, nouvelles lois) ?
L’ajout de contraintes a souvent pour conséquence d’allonger la période d’investissement et par conséquent de retarder le remboursement des fonds investis.

Durée

Quelle est la durée des fonds ?
L’horizon temporel de l’investissement est de 7 à 10 ans.
Suis-je lié pendant toute la durée de l’investissement ?
Juridiquement oui. Ensuite, il existe de l’intérêt d’autres investisseurs sur un marché de gré à gré pour acheter et vendre des parts.
Puis-je sortir à tout moment pour récupérer mes fonds ?
Non. Le rachat des parts n’est pas prévu. Toutefois, il est possible de revendre ses parts sur un marché de gré à gré.

Projets

Combien de projets développez-vous actuellement ?
Cette année, nous développons une quinzaine de projets à des stades divers et variés qui vont du plan d’affectation à l’exploitation.
Êtes-vous actif dans toute la Suisse ?
Oui, toutefois la plupart de nos projets sont développés autour de l’Arc lémanique.
Êtes-vous actif à l’étranger ?
Non. Nous sommes actifs uniquement en Suisse.
Quelle est la qualité des projets et objets immobiliers ?
Nos projets sont développés par des architectes reconnus, indépendant de notre structure. La plupart de nos projets sont dotés d'une forte dimension écologique soit par le concept de développement (ex : écoquartier) ou par leurs caractéristiques (Minergie, Minergie P-Eco, etc…).
Quelle est la répartition entre commercial et non-commercial ?
Nous développons et réalisons des projets à forte dominance résidentielle qui peuvent être parfois accompagnés de surfaces commerciales et administratives. Nous ne développons pas de manière isolée des projets d’activités.
Quelle est votre stratégie géographique pour les nouveaux projets ?
Nous développons des projets à travers la Suisse où la centralité demeure essentielle, afin de conserver l’attractivité nécessaire face à la demande en logements.
Avez-vous déjà dû renoncer à un projet ? Si oui pour quelle raison ?
Nous développons entre 2 à 3 projets sur 100 analysés et étudiés. Nous analysons plusieurs centaines de projets par an.